近年来，深圳持续推进工改工存量产业空间盘活，一批老旧工业区完成升级改造，标准化厂房陆续推向租赁市场，有效缓解先进制造、科创中小企业的产业空间难题，为深圳 “20+8” 战略性新兴产业集群发展提供载体支撑。
过去，大量老旧工业区建筑标准偏低，空间格局零散，配套不足，难以适配新一代制造业生产需求。通过工改工政策引导，园区在不改变工业用地属性前提下，开展建筑翻新、消防升级、强弱电改造、道路与装卸平台优化，部分园区还增加研发办公、人才宿舍、公共会议室、配套食堂等功能，打造生产、研发、办公一体化产业空间。改造后的园区，厂房可灵活分割出租，从几百平方米小单元到数千平方米整层、独栋厂房均可供应，适配初创研发企业与中型制造企业的多元需求。
在宝安、龙华、光明多个已完成改造的园区，改造前后市场表现反差显著。改造前，园区物业陈旧，业态混杂，企业流动性大，空置率常年偏高。完成工改工升级并通过消防、规划验收之后，园区招商定位清晰，定向招引精密制造、新材料、半导体配套、智能设备等符合产业导向的企业，租户质量大幅提升，整体出租率稳步回升。不少园区配套产业服务中心，为入驻企业提供工商注册、政策申报、安全培训、供需对接等增值服务，不再只是简单出租厂房，而是打造产业生态。
企业负责人表示，深圳中小企业扩产选址难一直是痛点，很多企业需要兼顾生产、研发，对厂房层高、承重、供电、排污都有特定要求。工改工项目推出的标准化产业空间，很好匹配这类企业需求，同时园区统一运营管理，安全生产管理规范，降低企业运营风险。
业内专家提醒，工改工厂房租赁也需要企业擦亮双眼，核实项目改造备案文件、产权资料、消防验收材料，确认物业产业准入要求，部分园区存在产业监管协议，对入驻行业、产值、税收有约束，签约前务必充分了解。随着深圳持续推进存量工业空间提质增效，未来会有更多高品质厂房入市，厂房租赁市场将从 “拼租金” 转向 “拼空间品质、拼产业服务”，推动深圳实体经济持续高质量发展。
