2026 年以来，深圳工业地产司法拍卖市场持续升温，多宗亿元级厂房资产引来激烈竞价，部分标的溢价率突破 120%，与住宅、商办物业冷清行情形成鲜明反差。业内人士分析，深圳产业用地稀缺、优质工业厂房供给有限，叠加制造业企业扩产需求，产业资本、园区运营商持续入局工业厂房法拍市场。
今年 3 月，南山区沙河北环路一处工业厂房在阿里资产平台拍卖，经过 82 轮激烈竞价，最终成交溢价高达 129%；龙岗龙东康美思数码城 1 至 5 号楼厂房，证载面积约 3.65 万平方米，起拍价 1.17 亿元，仅为评估价七折，上线后吸引数十家意向主体关注。标的现有出租率超过 80%，稳定租金回报成为吸引买家的核心亮点。该厂房靠近地铁 16 号线，周边聚集上千家中小制造企业，产业基础扎实。按照起拍价格测算，物业静态毛租金收益率超过 5%，在当前不动产市场中具备较强吸引力。
不同于普通房产买家，参与深圳厂房法拍的竞买主体大多是产业园区运营企业、制造业上市公司以及产业投资机构，纯财务投资者占比并不高。买家竞拍厂房，首要目标是获取稳定产业空间，其次才是租金收益。不少专精特新企业选择通过法拍购置厂房，规避长期租赁面临的租金上涨、房东收回物业、城市更新清场等风险。
但法拍工业地产并非稳赚不赔，暗藏不少风险。深圳工业用地实行严格产业监管，很多产业厂房、新型产业用房存在转让限制。部分优惠地价取得的工业厂房，过户时需要补缴高额地价；竞买人还需要符合区域产业准入要求，若企业产业类型不匹配，即便竞拍成功，也无法完成产权过户。同时，很多法拍厂房附带长期租约，存在占用、违建、水电消防改造成本高等问题，竞买前必须完成尽职调查。
深圳市土地交易相关负责人表示，深圳工业用地出让年限统一调整为 30 年，二手产业用地转让规则进一步完善，工业地产流转渠道更加清晰。随着深圳持续守住工业区块线，新增工业用地供应总量有限，存量厂房的价值持续凸显。
地产研究机构统计，今年上半年深圳工业物业法拍成交宗数同比上涨 41%，成交总额同比增长 56%。专家提醒，工业厂房投资逻辑和住宅完全不同，资产价值高度依附产业政策，个人投资者不宜盲目参与大额工业厂房竞拍。
