作为东莞市中心城区的重要组成部分，南城街道近年来在城市升级与产业转型的双重驱动下，其工业地产市场呈现出鲜明的行业集聚特征。与虎门、厚街等传统工业重镇不同，南城的厂房租赁需求并非单一依赖某种劳动密集型产业，而是形成了以电子信息、智能制造、现代服务业配套及文化创意为主的多元化格局。这种产业结构既是城市核心区土地资源稀缺的必然结果，也反映了南城主动融入粤港澳大湾区建设的战略选择。
电子信息产业是南城厂房出租的基石板块。
凭借东莞“世界工厂”积累的完整产业链，南城吸引了大量从事电子元器件、通信设备、智能终端研发与生产的企业。这些企业往往需要兼具办公研发与轻生产功能的厂房空间，例如位于南城科技路周边、宏图路沿线的产业园区，普遍呈现出“前店后厂”或“下仓上办”的空间利用模式。由于靠近主城区，这些厂房通常对层高、承重及电力供应有严格要求，以满足精密电子设备的生产需求。
智能制造与高端装备制造业正成为新的增长极。
随着东莞“机器换人”战略的深入推进，南城凭借其区位优势，吸引了众多工业机器人、自动化设备、数控机床等相关企业入驻。这类企业需要的厂房往往具有大跨度、高空间的特点，以便安装大型生产与测试设备。例如，南城水濂山片区的一些新建高标准厂房，正是为满足此类企业的特殊需求而设计，其租赁价格与出租率均保持在高位。
现代服务业相关的配套生产性用房需求旺盛。
作为东莞的行政、商业与金融中心，南城拥有庞大的商务服务需求。因此，与广告印刷、展览展示、精密模具、个性化定制等服务业配套的轻型厂房备受青睐。这类厂房通常位于交通便利的主干道旁，对形象展示和物流效率有较高要求，空间上则更倾向于灵活分割，以适应不同规模服务企业的个性化装修需求。
文化创意与电商直播产业的进驻为老旧厂房注入了新活力。
南城部分旧工业区通过城市微改造，转型为文创园与电商直播基地。这些区域原先的旧厂房，因其层高高、空间通透、租金相对低廉，吸引了大量新媒体、设计公司、直播机构以及潮流艺术工作室。这种“腾笼换鸟”不仅盘活了存量资产，也使得南城的厂房租赁市场增添了更多时尚与活力的元素。
综上所述，东莞南城的厂房租赁市场已脱离了单纯的“三来一补”加工阶段，形成了以电子信息产业为支撑、智能制造为核心、服务业配套为特色、文创电商为亮点的复合型产业结构。对于投资者与租户而言，理解这一行业分布特征，意味着在选择厂房时不仅要考量硬件参数，更要审视周边产业生态是否符合自身长远发展的需要。未来，随着南城城市更新步伐的加快，高端化、专业化、园区化的厂房租赁趋势将愈发明显。
