创业大道,情报机构、产权股本,复杂的商业伙伴产业发展,每一个都是不同的。从上个世纪年代早在第一代工业工厂,大约在1995年加入了贸易的元素第二代贸易和工业园区,然后第三代科技公园、和破裂的多个行业复杂的项目在深圳,工业房地产开发已经进入了一个新时代的“城市”。
　　座位从政府开发最初的操作和招商引资自建工厂,土地转让、企业自建、政府提供匹配模式,直到现在完全市场化运作企业,深圳产业升级内部需求已迫使政府、开发商、企业三方工业房地产开发、操作、服务更大的创新。我们看到,新一代的工业园区,不仅是一个封闭的生产、研究和发展,它还包含一个更社会、金融创新、产业孵化的能量。
　　简而言之,一个开放的工业园区,提供的服务不仅为公园,多由普通公民共享,成为city.Japan的有机组成部分。毛m . o。厚德做人水平架构和总经理说,新的工业园区具有里程碑意义的变化是“聚集人才聚集的企业”,核心是创建一个圆,这种情绪通过重点企业和重点,演变成人才团队,形成真正的人才平台,由平台圆,B,C,由下一个苹果的人,华为,微信。因此,还需要工业地产运营商的发展,从一个普通的房地产开发商转型的城市运营商的思维。工业园区的发展,本质上,是一家集房地产开发、平台建设、金融服务和社区管理模式。
　　房地产开发为载体,是公园的操作,后续的测试平台建设、运营服务而不是更多的开发人员工作的力量。天安数码城为例,引入“直通车”硅谷的咖啡,黑色的大学,3 w,天AnYun谷”成为一种非核心业务的外包服务供应商,“银河世界首创的“产权股本”,和万科尚未生云城市规划定义良好的工业园区1.0版。我们惊奇地发现,在深圳新兴行业复杂的发展潮流,每个操作模式是不同的。
　　背后的原因,可能有不同的原因不同,地理位置优势,企业市场的判断,从企业的资源或不同,手也有关系。但与此同时,也需要未雨绸缪事实上,类似于商业复杂,工业园区也可能面临过热的投资。与DaTiLiang城市更新项目,从2016年到2017年,将会有一个质量浓度的工业园区房地产市场的能力,市场或使空置率上升的影响。
产业样本
　　天安数码城：构建创新生态圈，推动物业增值
　　与万科、星河等“跨界”产业地产的房企相比，天安数码城集团可以被称为传统的产业地产开发运营商。1990年成立、以做产业园起家的天安数码城集团，上世纪90年代初就在福田区开发有福田天安数码城厂房，目前因规划、建筑形态及交通系统已不能满足现代高新科技产业功能需求，而被列入城市更新项目，即将启动改造。经过20多年的发展，该集团产品形态历经工业园、工贸园、科技产业园到城市产业综合体———龙岗天安数码的落成。
　　天安数码城模式的核心是，构建产业聚集平台，以地产开发为载体，为成长型中小企业提供集产业链融合、生产性服务、商务生活设施和创新文化为一体的全方位成长环境和氛围。通过聚集效应形成核心产业竞争力与创新能力，促进产业升级和片区价值提升，从而实现产业价值和土地价值最大化。
　　以最新的四期产品T 4设计为例，园区规划的“龙岗创业大道”包括国际创新企业交流中心、硅谷直通车、园区创新成果展示厅、创新孵化器、迷你健身房、企业家餐厅、创意T台、创意工坊等一系列项目，聚集创客、风投、项目、孵化器、企业家和人才圈子，力求构建深圳创新生态圈，加强社交、展示功能营造。
　　据龙岗天安数码城副总经理余安定介绍，第四代城市产业综合体有一个功能是交流，为此，龙岗天安数码城做了一个会客餐厅，让在园区办公的300多名企业家在会客餐厅通过交流，产生更多创新创意的想法和商机。
　　其中，为中小企业进行国际化对接的“硅谷直通车”除了能够与美国硅谷资本、人才、信息、技术和教育资源实时互通，还带有硅谷孵化基金，这个基金是天安集团独资建立的投资基金管理公司，聚集天安集团以及社会的基金，为国内有兴趣去美国投资、创业、发展的企业准备的。
　　引进黑马学院在创新生态圈中作为园区内一个创新创业的综合服务集团的角色，能为创业者制定M IT战略，提供媒体和融资的平台和创新培训社区，融资平台当中还设有黑马大赛和全球路演中心。据黑马学院执行院长杨守彬介绍，2013年黑马大赛完成了112.86亿的投融资，并且将建设15个全球路演中心。
　　而引进的3W coffee则是创新生态圈内的互联网孵化器，其下属的五个公司包括3W传媒、拉勾网、猎头公司、种子基金和孵化器。3W coffee自身作为创业公司，其服务对象也是创业公司，除了以咖啡馆的角色在互联网行业内举办活动，分享业界经验外，3W咖啡还为创新创业企业做孵化器、做宣传工作和负责招聘。
　　目前，一家3W咖啡一个月可以举办40场分享活动，并且已经投资11家公司，为起码100间公司做过孵化器的项目服务。在其创始人之一许单单看来，中国的创业环境实际比美国硅谷要恶劣，留给创业者的时间更短，因此他们的孵化器策略是选出最优秀的创业者提供一对一的帮助，追求高成功率。
　　其实不难发现，天安数码城构建的深圳创新生态圈，实际上是为创新创业提供了“软环境”，让投资者、创业者和创新创业的项目在这个生态中形成一个闭环。以互联网为代表的新经济正在兴起，同时国家也大力扶持中小企业，而这类企业最为缺乏的就是资金和团队，天安数码城所着力打造的创新生态圈正好能为这些企业提供服务，从分享硅谷资源和构思创意到获得基金扶持，再到招募团队和路演上市，在这里都可以一一实现。
　　目前，天安数码城的核心模式，已经在全国珠三角、长三角、环渤海和西南经济圈等14个城市有项目复制落地，在全国开发、运营和管理十余座园区，储备开发建筑面积逾1500万平方米。
　　星河WORLD：尝试“产权换股权”，若成功将异地复制
　　位于龙岗坂田的星河World是一个总建筑面积160万平方米、总投资达150亿元的产业综合体项目，也是星河首次“跨界”试水产业地产。这一项目建成后，将涵盖总部基地、星级酒店、购物中心、高端住宅等多种业态，融合金融扶持、集成商务、智慧科技、教育体育、生态公园等多类配套的大型综合体。
　　该项目独创的“产权换股权”模式也受到了行业内的广泛关注，也是星河集团在尝试开发、运营产业综合体过程中，结合地产开发和金融投资形成的模式创新。实质上，这也是对星河现有“房地产综合开发+商业地产经营+金融投资”三驾马车产业格局的整合。星河集团总裁姚惠琼在接受媒体采访时表示，星河World这一模式来源于20 11年对深圳500多家拟上市企业的调研，一旦运作成功，将在异地实现复制。
　　而在具体操作层面，星河置业写字楼租赁部经理毛莉敏介绍，星河WO R LD对入驻的企业不会使用统一的价值评估体系，“每个企业的需求不一样，涉及的层面比较多，可能会采用定制式的合作方法，根据企业的具体情况来评估，每个企业个案可能都会延伸出新的想法”。同时她也强调，在与企业达成协议后不允许转租等行为。
　　戴德梁行产业地产部经理万祺认为，产业综合体刚刚兴起，对其运营模式的探索也更多元化，“入驻的成长型中小企业需要资金服务，星河直接以‘产权换股权’的方式，既满足中小企业需求，也符合企业投资策略，只要这个企业成功，利润就会相当可观，获得的收益远超传统租赁、出售模式”。
　　天安云谷：锁定“云”产业，打造智慧社区
　　天安云谷最大的特色是位于华为科技城片区内，是华为科技城片区城市更新的示范项目，因此，项目“智慧社区”的整体定位和聚焦“云、互联网、物联网”的目标产业设计也都意在围绕华为，打造一个科技枢纽。
　　项目占地76万平方米，总建筑面积289万平方米，是深圳截至目前已动工的最大旧改项目。据开发商介绍，项目分六期进行开发，预计6-8年内可完成，总投资约280亿元，未来会建设成为一个集产业研发、办公、居住、商业、教育于一体的新兴产业综合体。
　　据了解，其一期已于2012年6月18日开工，将于2014年底建成投入使用。产品将由7栋产业研发大厦组成，以产业研发空间、商业配套为主，总建面53万平方米，产业空间约37万平方米，配套商业约8万平方米。
　　作为一个289万平方米的产业综合体，在规划设计上，天安云谷不仅会成为一个产业研发中心，还将配套有住宅小区、公园和慢行系统，以及国际学校，甚至还有文化馆、主题博物馆、宗教场所，成为企业家的交流平台。
　　据了解，在内部，天安云谷一直不称自己为“产业地产的开发商”，而是“提供企业服务，成为企业非核心业务的外包服务商”，这也是其最清晰的自我定位。“建产业园作为载体，只是我们目前必须走的一步，但不是未来。”天安骏业董事总经理杨毅介绍，服务不仅包括由运营商直接提供的，也包括第三方提供的。
　　蕾奥城市规划设计咨询有限公司董事长王富海认为，现代产业分工越来越细，企业模式已经从大而全转变为更多专注做精主业，其它服务由更多合作企业来提供的模式，越专业，聚集效应就越高，这也为产业地产运营商提供方向。
　　据了解，天安云谷已组建自己的IT团队，打造智慧园区云服务平台，将行政审批、政策咨询、通用物品采购、小额贷款、产品展示、文体、保健、餐饮等公共资源进行线上线下一体化整合，为入驻企业特别是中小微企业提供配套服务。
　　杨毅认为，华为科技城应该聚集一个智慧型产业，一部分是以SM A C（S是社交，M是移动，A是大数据分析，C是云）为核心的新一代的信息技术，即移动互联网，另一部分是智能设备与机器人。目前，天安云谷已与华为、IB M、国家超级计算深圳中心、顺丰速运、三大通信运营商等签署了战略合作协议，华为配套企业中软国际、易思博等也计划落户天安云谷。
　　万科云城：万科涉水产业地产的1.0版本
　　万科广深区域总经理张纪文用了0 .5版本去解释万科只拥有运营权的万科前海企业公馆，而真正首个万科云系列产品是位于深圳留仙洞的万科云城。张纪文称其为布局产业地产1.0产品。通过这种新型的产业集聚方式，开发商万科与入驻企业不再是简单的开发、运营、承租分割的关系。“我们所有的合作者，不是租户，而是合作者，共同构建办公社区。”张纪文说道。
　　由于万科云城仍处在打地基的施工阶段，因此并未有实际落地可供研究的具体案例。但万科方面表示，这一项目的运营将打破原有界限，将一切抹平回归原点，如互联网般与入驻企业共同筹建一个动态的产业生态圈。这宗新型产业用地，被定位为总部基地用地，整体占地约39.4万平米，计容总建筑面积约133.55万平米，其中建设用地面积约15.4万平方米，将建设研发用房、商业用地、商务公寓等。首推写字楼和商务公寓产品，预计2015年下半年入市。
　　声音
　　运营和资金是房企开发产业地产两大难题
　　邓志旺 深职院研究所所长
　　产业园是为企业提供服务的平台，本身有很强的运营属性，可以带来稳定的收入，提高房企的可持续发展能力。与此同时，地方政府现在又重视产业发展，以前是由政府主导的产业园区建设招商引资模式，如今转为市场化，地价相对便宜，又有政策扶持，因此很多开发商都跃跃欲试。
　　但由于各个房企进入这一领域方式不一，有些通过“工改工”的旧改方式拿地，有些是通过招拍挂拿到项目用地，加之每个企业文化不一样，战略上对产业发展趋势的判断也不一样。但可以看出一个大的趋势是，捆绑入驻企业长期发展，而不再单纯依靠短期销售、租金回报。
　　产业园区的运营，不可避免会遇到资金需求大、开发周期长问题。“跨界”的开发商主要需要解决运营和资金两大难题。像万科、星河是做住宅出身，目前模式还需要摸索。若形成多样化的融资渠道，比如基金会、证券化，将有助于产业园的稳定发展。
　　运营模式多样化 与社会分工细化有关
　　王富海 深圳市蕾奥城市规划设计咨询有限公司董事长
　　传统的产业园运营，只提供房屋以及物业管理等基础服务，但现在的运营商提供的服务是全方位的，他们打造的是相对完整的产业链，包括金融服务等高级形态，形成园区的产业集聚效应。园区的企业越专业，组合产生的效应就越大。
　　当然，深圳的产业园如果都走高端路线，那可能会面临过剩，但这一可能性并不大，定位中低端的产业园也不少。从深圳区域圈层看，第一圈层，即原特区内，以高端为主；第二圈层，如龙坂区域，慢慢地也会走向中高端；第三圈层，适当保留过去的加工型产业园区，各个企业都应该存在的地方。
　　房企转型做产业地产劣势在客户资源渠道薄弱
　　万祺 戴德梁行产业地产部经理
　　在历代产业园产品发展过程中，产业导向越来越明显，因为产业喜欢扎堆、聚集。而产业地产本身的属性又决定了在园区运营模式相比于商业地产运营更多元化。从目前看，金融化更适合操作一些。
　　因为，首先从物业形态上，出售或者租赁收益，获得投资价值度不高，同时由于开发周期长，资金压力比较大。但现在科技产业发展迅猛，与此同时V C、创投发展也很快，有运营商就发现这是一个趋势。而入驻的成长型中小企业，也需要资金服务，因此就有运营商从这方面着手，搭建服务平台，或者是直接以“产权换股权”的方式，只要这个企业成功，利润就会相当可观。
　　而由住宅开发商转型的产业地产，也有它自身的优势和短板。优势是在拿地、开发、产品质量把控等方面。但与此同时，客户资源渠道基础薄弱，比如星河、万科都需要与代理商合作进行招商。