在寻找工业厂房的过程中，不少企业可能会遇到这样的情况：心仪的厂房位置优越、价格合理，但却存在债务纠纷。面对这样的“诱惑”，许多租户不禁要问——厂房有债务纠纷能租吗？
答案是：可以租，但必须慎之又慎。这背后涉及的法律风险与经济隐患，需要每一位决策者清醒认识并妥善应对。
债务纠纷下的厂房租赁，本质上是在风险迷雾中前行。最常见的风险当属抵押权人行使权利。如果厂房所有人未能偿还债务，抵押权人（通常是银行或金融机构）有权依法申请查封、拍卖抵押物以清偿债务。根据《民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”这意味着，如果租赁合同签订在抵押之后，抵押权人实现抵押权时，可以破除租赁关系，新业主没有义务继续履行原租赁合同。
另一个不容忽视的风险是法院查封与执行。当厂房所有人涉及其他债务纠纷且被债权人起诉时，厂房很可能被法院查封甚至拍卖。虽然法律保护“买卖不破租赁”原则，但该保护仅限于租赁关系设立在查封之前。若租户在厂房被查封后签订租赁合同，该租赁关系无法对抗法院的强制执行，租户可能面临突然被清退的困境。
此外，还存在隐性债务风险。厂房可能不仅背负银行抵押债务，还可能欠缴大额土地出让金、工程款、员工工资等。这些债务都可能引发法律纠纷，进而影响厂房的正常使用。更棘手的是，如果原业主失联，租户可能被迫卷入复杂的法律程序中，耗费大量时间与精力。
那么，如何在风险中寻求安全？关键在于尽职调查与风险防范。建议采取以下措施：
1、全面调查产权与债务状况：租户可通过查询不动产登记中心，了解厂房是否设立抵押、查封等权利限制。同时，可要求业主提供企业信用报告，核查其是否存在重大负债或诉讼记录。
2、审慎审查租赁合同条款：合同中应明确约定，业主承诺厂房无权利瑕疵，若因债务纠纷导致租户无法正常使用厂房，业主应承担违约责任，包括赔偿装修损失、搬迁费用及经营损失等。
3、考虑与抵押权人沟通：在特殊情况下，租户可尝试与抵押权人（如银行）沟通，了解债务偿还情况，甚至争取抵押权人书面同意租赁的证明，为租赁关系增加一层保障。
4、主张“买卖不破租赁”原则：确保租赁合同签署后及时办理租赁备案登记并实际占有使用厂房。根据《民法典》第七百二十五条，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。
5、寻求专业法律支持：厂房租赁涉及复杂的法律问题，聘请专业律师进行合同审核与风险评估，是避免潜在纠纷的有效途径。
总而言之，租赁有债务纠纷的厂房犹如行走钢丝，虽然可能以较低成本获得优质资源，但背后隐藏的风险不容小觑。理性的决策者不应被低廉的租金所迷惑，而应透过表面看清本质，通过严谨的调查与周密的合同安排，在风险与收益间找到平衡点。只有在充分评估并有效管控风险的前提下，这样的租赁行为才可能成为一场明智的博弈，而非噩梦的开始。
