提前退租的法律性质
厂房租赁合同本质上是一种民事合同，受《中华人民共和国民法典》合同编的规范。当承租人选择提前终止租赁合同时，这在法律上构成"违约行为"，因为其未按照合同约定的期限履行完毕租赁义务。
根据民法典相关规定，合同一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，从法律原则上讲，承租人提前退租的行为已经构成违约，出租人有权依据合同约定追究违约责任。
押金的性质与作用
在厂房租赁中，押金通常具有双重性质：一是担保性质，确保承租人履行合同义务；二是赔偿性质，用于弥补承租人违约可能给出租人造成的损失。
具体而言，押金主要担保以下几个方面：
1、租金的按时支付；
2、厂房设备的完好保管；
3、水电费等附属费用的结清；
4、合同期满后厂房的按时返还；
因此，押金并非单纯的"预付款"，而是具有特定担保功能的资金，其返还与否与承租人是否全面履行合同义务直接相关。
提前退租时押金的处理原则
当承租人提前退租时，押金的处理通常遵循以下原则：
1、合同约定优先原则：租赁合同中若有明确约定提前退租时押金处理方式的，应首先按照合同约定执行。这是契约自由原则的体现。
2、公平合理原则：若合同无明确约定，则应按照公平原则处理。出租人不得无故扣留全部押金，而应根据实际损失情况合理扣除。
3、实际损失补偿原则：出租人只能就提前退租实际造成的损失从押金中扣除，如空置期租金损失、重新招租费用等，不能借此牟利。
4、剩余返还原则：扣除实际损失后，押金剩余部分应当返还承租人。
常见押金扣除情形
在厂房提前退租的情况下，出租人通常会从押金中扣除以下费用：
1、违约金：如果合同约定了提前解约违约金，出租人有权按约定扣除。但违约金过高时，承租人可以请求法院或仲裁机构适当减少。
2、空置期租金损失：从提前退租到出租人找到新租客期间的租金损失，这部分通常被认为是直接损失。
3、房屋修缮费用：如果厂房因承租人使用不当造成损坏，且超出正常磨损范围的维修费用。
4、未结清费用：如水电费、物业费等承租人尚未结清的费用。
5、重新招租费用：包括中介费、广告费等合理支出。
实际操作中的注意事项
对于承租人而言，在考虑提前退租时应注意以下几点：
1、提前通知义务：即使决定提前退租，也应按照合同约定提前通知出租方，给予合理时间寻找新租户，这有助于减少空置损失。
2、协商解决优先：与出租人友好协商提前解约事宜，争取达成双方都能接受的方案，往往比直接对抗更有利。
3、证据保全：退租时应做好厂房交接记录，拍照留存房屋状况，避免日后就房屋损坏问题产生争议。
4、费用结算清晰：要求出租人提供详细的费用扣除清单和依据，对不合理扣除可以提出异议。
5、法律救济途径：若协商不成，可以通过调解、仲裁或诉讼等法律途径解决争议。
司法实践中的裁判倾向
从司法实践来看，法院在处理此类纠纷时通常会考虑以下因素：
1、合同约定的具体条款是否合法合理；
2、承租人提前退租的原因（如不可抗力、政府规划调整等特殊原因可能影响裁判结果）；
3、出租人实际损失的可证明性；
4、双方在纠纷过程中的行为表现（如是否积极协商、配合等）；
5、当地租赁市场的实际情况。
值得注意的是，法院一般不支持出租人全额没收押金的做法，除非能证明实际损失达到或超过押金金额。同时，如果合同中约定的违约金过高，法院可能会依职权予以调整。
建议与对策
对于承租人而言，为避免提前退租时的押金损失，建议：
1、签约前审慎评估：在签订长期厂房租赁合同前，应充分评估自身业务发展的稳定性，避免盲目签订过长租期。
2、合同条款谈判：在签约阶段就可与出租人协商提前解约条款，如设置"提前通知期"、"阶梯式违约金"等相对灵活的条款。
3、寻找转租可能：查看合同是否允许转租，若能找到合适的第三方承接租赁合同，可能比直接退租更有利。
4、购买租赁保险：有些商业保险产品可以覆盖提前退租风险，值得考虑。
5、专业法律咨询：在面临提前退租决策时，咨询专业律师可以帮助评估法律风险和制定最优策略。
结语
厂房提前退租能否退还押金，不能一概而论，而是取决于合同约定、实际履行情况和相关法律规定。作为承租人，既要理解自身违约行为的法律后果，也要知晓保护自身权益的合法途径。通过事前防范、事中协商和事后救济的多重措施，方能在商业租赁关系中最大限度地维护自身合法权益。
