2025年，东莞作为粤港澳大湾区制造业核心城市，其厂房空置率成为观察产业转型与城市更新的关键指标。结合政策导向、产业数据及市场动态，东莞厂房空置率预计呈现“核心区域趋紧、外围区域分化”的格局，整体空置率或维持在10%-15%区间，但需警惕局部区域结构性过剩风险。
一、产业升级驱动需求结构性分化
东莞制造业正经历“支柱产业稳增长、新兴产业快崛起”的双重变革。电子信息制造业作为压舱石，2024年规上工业增加值同比增长14.8%，占全市工业总产值超30%。华为、OPPO、vivo等龙头企业带动上下游产业链协同发展，对高标准厂房的需求持续旺盛。例如，OPPO智能制造中心、vivo研发中心等重大项目加快建设，直接拉动高端产业空间需求。
新兴产业方面，半导体及集成电路、新能源、新材料等领域成为增长新引擎。2025年，东莞半导体产业集群营收力争突破600亿元，新能源产业集群营收突破800亿元。这些产业对厂房的层高、承重、电力配置等要求远高于传统制造业，推动存量厂房改造与新增供应向高端化转型。据统计，2025年东莞工矿仓储用地供应占年度总供地的55.93%，但其中超60%定向用于战略性新兴产业项目，进一步压缩低端厂房空置空间。
二、城市更新重构空间供给逻辑
东莞通过“工改工”政策加速低效厂房升级。根据《东莞市深化拓空间改革有序推进城市更新的实施意见》，到2025年，东莞将打造一批配套集中、功能齐备的产业新城，例如洪梅镇某园区因地铁1号线通车及临广深区位优势，厂房稀缺性凸显，空置率持续走低。此类案例表明，交通枢纽、产业集聚区的厂房因配套完善、效率提升，成为企业选址首选。
然而，城市更新也带来短期供需错配风险。2023年东莞提出打造1000万平方米低成本产业空间，截至2024年二季度，在售47个厂房项目中仅1/3有成交，部分区域出现供过于求现象。但随着《东莞市城中村改造条例》实施，2025年重点推进的36个整治提升类项目将释放大量高标准厂房，预计到2025年末，全市产业空间利用率将提升15%-20%，缓解结构性过剩压力。
三、区域协同与成本博弈下的空置率波动
东莞与广深形成“研发-制造”协同格局。深圳企业因土地成本高企，将生产环节外迁至东莞，带动临深片区厂房需求。例如，滨海湾新区交椅湾地块被华润置地竞得后，快速推出“93-139平方米3+X/4+X”灵活户型，吸引深圳中小企业入驻，去化周期缩短至8个月。
相比之下，传统工业镇如常平、樟木头等，因产业转型滞后，部分老旧厂房空置率仍高于20%。但政府通过“链长制”推动产业链协同攻关，例如在模具及精密制造领域，长安镇产业集群通过共享设备降低30%成本，提升区域厂房吸引力，预计到2025年末，传统工业镇空置率将下降至15%左右。
四、未来趋势：空置率或呈“U型”调整
短期来看，2025年新增供应集中入市可能推高空置率至15%-18%，但政策对冲效应显著：
租金补贴：对数字化改造企业最高补贴3000万元，降低企业搬迁成本，稳定存量需求；
技改投资：2024年工业技改投资同比增长9.1%，企业更倾向在现有厂房内升级设备，减少新增空间需求；
绿色转型：到2025年单位GDP能耗下降15%，推动高耗能企业外迁或关停，释放低效厂房空间。
中长期来看，随着“8+8+4”产业体系（八大传统产业、八大新兴产业、四大未来产业）成熟，东莞厂房需求将向高端化、智能化、绿色化集中。预计到2027年，全市高标准厂房占比将超70%，空置率逐步回落至10%以下，形成与产业升级匹配的空间供给结构。
结语
2025年东莞厂房空置率既是产业转型的“温度计”，也是城市竞争力的“试金石”。在政策引导与市场博弈下，东莞正通过空间重构与产业升级的双重驱动，探索高密度城市下制造业高质量发展的新路径。未来，厂房空置率将不再仅仅是数字游戏，而是衡量产业生态活力与城市创新能级的核心标尺。
